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　　市场表现

　　上证指数本周-1.1%，收报于3451.41 点；创业板指本周+1.0%，收报2855.80 点；沪深300 本周-1.7%，收报于4573.42 点。房地产板块-3.2%，在31 个行业内位列第23 位。

　　新房成交：成交面积同比-27.9%，环比+15.3%本周(2.18-2.24)，我们重点跟踪的32 城一手房成交面积合计约260万方，同比-27.9%，环比+15.3%。其中，一线(4 城)一手房合计成交面积71 万方，同比-25.8%、环比-12.8%；二线(14 城)一手房合计成交面积144 万方，同比-18.0%、环比+44.9%；三线(14 城)一手房合计成交面45 万方，同比-49.5%、环比+0.7%。

　　二手房成交：成交面积同比-47.2%，环比+17.8%本周(2.18-2.24)我们重点跟踪的17 城二手房成交面积合计约79 万方，同比-47.2%，环比+17.8%。其中，一线(2 城)二手房合计成交面积31 万方，同比-37.2%、环比+22.0%；二线(8 城)二手房合计成交面积31 万方，同比-54.5%、环比+11.2%；三线(7 城)二手房合计成交面积18 万方，同比-46.9%、环比+23.2%。

　　新房库存：库存面积环比-0.52%，去化周期10.9 月截至2022.2.24，本周，我们重点跟踪的16 城新房库存面积合计约8946万方，环比-0.52%，整体去化周期(按面积)约10.9 月。其中，一线(4 城)新房库存合计2973 万方，环比+0.23%，去化周期8.5 月；二线(6 城)新房库存3238 万方，环比-1.39%，去化周期9.3 月；三线(6 城市)新房库存2734 万方，环比-0.30%，去化周期22.3 月。

　　土地市场：百城土地成交面积1499 万方，成交土地总价591 亿元，土地溢价率2.10%

　　上周(2.14-2.20)，百城土地供应数量为325 宗，对应土地供应建面约1825 万方；百城土地成交数量为226 宗，对应土地成交建面约1499 万方，成交土地总价约591 亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为209 万方、431 万方和859 万方，同比分别为+98%、+8%和+16%，对应土地溢价率分别为+4.37%、+0.47%和+2.60%。

　　投资建议：

　　本周国家统计局公布1 月70 大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格。i)各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅总体回落，同比下降城市个数增加。1 月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同；二手住宅同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2 个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.0%，涨幅比上月分别回落0.3 和0.5 个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4 个百分点；二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。1 月份，70 大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有20 个和30 个，比上月分别增加3 个和4 个。ii)各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少。1 月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%；二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。

　　二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1 个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1 个百分点。1 月份，70 大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39 个和55 个，比上月分别减少11 个和8 个。

　　继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：(1)稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；(2)成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；(3)物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

　　风险提示：

　　房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

（文章来源：华安证券）

文章来源：华安证券

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