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站在2021年中的节点，房地产的形势已经与以往完全不同。宏观层面有“十四五”与2035远景目标的考量；具体到行业，则是顶层政策指引下不断趋向规范化和稳健发展的大环境。

9月16日，2021博鳌房地产论坛在三亚举办。论坛以“理性与稳健，房地产的改变”为大会主题，思辨行业未来。

当天下午举行的博鳌地产发展大会，则以“推进房地产转型”为分会主题，聚焦探讨面对宏观政策与经济环境改变的深刻影响，房地产企业如何在风暴中进行深层次变化。

在博鳌地产发展大会上，花样年董事局主席兼首席执行官，彩生活董事局主席兼首席执行官潘军在大会上做题为《“专精特新”路径下的城市更新思维》的主旨演讲。

潘军首先抛出了开发商如何与城市共生的问题。他认为，城市发展首先看政策，第二看人口，第三看产业的逻辑应该进行调整，当下城市丧失更新空间的根源在于产业空心化。做产城最重要的是产业。只有拥有产业的集聚能力，在未来关于活下去这样一个前提下，才能拥有讨论的价值。

因为产业才是一个国家、一个地区所必须去思考的最长远的问题，尤其在当下对标地产的时候，传统房地产思维在快周转逻辑下是不谈长远的。要解决这个问题，潘军认为，开发商要把城市更新的短期利润思维转到长期思维上去。

“当把地产两个字去掉，变成产业与城市的时候，会发现日子挺好过的。”例如万达，当它在2017年卖掉了自己的地产业务时，重新上市、重新再做商业，会比2017年好得多。

潘军坦言，专精特新企业是城市更新未来的动力。这些企业代表着城市的未来，房地产应该是为这个逻辑而生。何为专精特新？

第一是专业化。第二是精细化，要把产品做好，必须有精细化思维，交给客户的必须是精心打造的产品。第三是特色化，对民营企业来讲，必须要有特色化。第四是创新化，而且创新是持续的。

同时，国家赛道的改变，新加坡模式走向德国模式，倒逼开发商从城市更新到城市发展运营。德国模式是以产业立国，不是以金融、物流作为基础，而是以数千个有附加值可以抵御外界封锁形成内循环的一个产业立国，当产业立国的时候，房地产金融都会成为影响产业形成的原因。

潘军最后指出，企业真正形成专精特新能力至关重要。一个没有特点的企业，是不能够在这一轮大潮里活下去的。

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